L'Italia ha un enorme patrimonio immobiliare anche se molto spesso non è fra i meglio mantenuti. La maggior parte del patrimonio immobiliare è detenuto dalle persone fisiche, cioè le famiglie, che ne possiedono più dell'88% se consideriamo tutte le tipologie (Abitazioni - Pertinenze - Non Residenziale) con un picco del 91,7% per quanto si riferisce agli edifici residenziali.
Dal grafico a torta sottostante si può osservare come i proprietari utilizzano il loro patrimonio immobiliare.
Gli immobili messi a reddito o disponibili per essere messi a reddito sono il 38,2% del nostro patrimonio immobiliare familiare.
Altra immagine interessante per approcciare uno studio su come intervenire per ottimizzare un investimento in campo immobiliare è stata ricavata anch'essa dallo studio coordinato da Gianni Guerrieri e Maria Teresa Monteduro ( Gli immobili in Italia - 2015 ) che ci permette di individuare come sia distribuito l'utilizzo "abitazione principale" sul territorio nazionale.
Da questo grafico si evince come le zone turistiche italiane siano caratterizzate da un colore molto meno intenso, specchio di un utilizzo dissennato del territorio che si è avuto a partire dagli anni 60 del secolo scorso per chiudersi verso gli ultimi anni 90 con la realizzazione di molte seconde case. Altro fenomeno che contribuisce ad una colorazione più blanda di alcune zone del territorio è il fenomeno delle migrazioni interne che hanno creato un surplus di immobili residenziali non più adibiti ad abitazione principale. Facendo il rapporto fra valore del patrimonio immobiliare residenziale e Pil regionale si può notare come le regioni dove si è avuto un maggiore sviluppo della seconda casa abbiano questo rapporto molto alto; il che sta a significare che a fronte di un investimento cospicuo in immobili questi contribuiscono in modo inefficiente al ritorno economico della regione in cui sono ubicati.
E' importante recuperare una funzione economica per questo patrimonio che permetta di correggere il consumo di suolo e di risorse e consenta un turismo sostenibile sia dal punto di vista finanziario sia da quello ambientale.
In quest'ottica una seconda casa deve soddisfare le seguenti esigenze:
Creare un reddito per chi ha investito tale da garantire le normali spese di manutenzione e miglioramento dell'immobile, le tasse e i servizi necessari al suo utilizzo.
Rendere lo strumento immobile funzionale alla produzione del pil locale e al miglioramento della qualità di vita generale della comunità in cui è inserito.
Redistribuire il reddito immobiliare in modo da permettere un più ampio accesso alla ricchezza del nostro territorio tale da preservarla nel tempo.
Se si sta pensando di investire in una seconda casa...
per comprendere se l'investimento che stiamo per andare a fare può essere proficuo è importante conoscere l'utilizzo che intenderemo fare dell'immobile.
A tale scopo la procedura MyArching consente, per il cliente alla ricerca di un immobile da adibire a casa vacanza, di creare lo schema per valutare le proprie esigenze e connetterle logicamente all'investimento. Si considera l'immobilizzazione del capitale, il ritorno annuale e la capacità di trasformazione e realizzazione del capitale investito.
A sommi capi sono toccati i seguenti punti che ti potranno guidare nel prendere decisioni consapevoli:
L'utilizzo temporale che faremo di una seconda casa che dipende da:
distanza dalla nostra normale residenza e relativi costi di viaggio da sostenere per raggiungerla, comodità nel raggiungerla, comodità dei servizi pubblici/privati;
attrattive e stagionalità dell'ubicazione, attività che si possono svolgere nel luogo, stile di vacanza che ci piace condurre e compatibilità fra le varie esigenze dei componenti della famiglia;
valutazione della persistenza dell'interesse nel frequentare l'area in cui sorge l'abitazione connessa all'evoluzione familiare da prevedere e orizzonte temporale della previsione.
Le spese di gestione e acquisto dell'immobile in funzione del capitale che intendiamo destinare a questa attività:
tasse e spese notarili per acquisto;
tasse annuali e spese utenze per l'immobile;
spese di amministrazione, assicurazione, servizi;
accantonamenti per manutenzione e efficienza dell'immobile;
Opereremo confronti con diversi scenari di vacanza e investimento per determinare:
la convenienza o meno dell'investimento in una seconda casa;
il punto di equilibrio fra investimento e spese di vacanze alternative;
la capacità dell'immobile di generare le eventuali spese di vacanza alternativa e contenerle all'interno del rendimento del capitale investito.
Alla fine di questo processo ti sarà fornita una prospettiva personalizzata su cosa sia per te conveniente investire e quale tipo di immobile sia utile ricercare.
Se invece possiedi già una proprietà in un luogo di vacanza...
e non sei soddisfatto o stai cercando di venderla senza trovare l'acquirente è fondamentale tenere in considerazione tutti i fattori che abbiamo suggerito per l'investitore per individuare le leve da utilizzare per rintracciare l'acquirente disposto a comprarla.
Comprendere che il valore del nostro bene immobile non siamo noi a definirlo è un altro punto focale per riuscire nel nostro intento. Mettere in evidenza i lati positivi dell'immobile, mantenendo il prezzo competitivo e offrendo soluzioni alternative e innovative di acquisto e gestione, ci consente di focalizzare il tipo di acquirente che può essere interessato al nostro immobile. La vendita, il più delle volte non avviene sparando nel mucchio con un fucile a pallini, ma concentrandoci su chi può essere interessato al nostro immobile e puntare a questo obiettivo.
Le tendenze attuali...
per riuscire a vendere e acquistare un immobile in un luogo di vacanza da adibire a seconda casa sono sicuramente:
la sicurezza dell'immobile dal punto di vista sismico che garantisce all'investitore di ottenere prezzi assicurativi sul capitale investito minori;
l'efficientamento energetico dell'edificio per consentire un basso costo di gestione energetico dell'immobile;
la possibilità di mettere a reddito l'immobile e avere un gestore dell'immobile che permetta di sopperire alle spese della vacanza del proprietario
Un design contemporaneo e finiture facilmente sostituibili e a basso costo di manutenzione per mantenere sempre nuovo l'immobile.
inserire l'immobile in un circuito di servizi e turismo esperienziale della località di villeggiatura che permetta all'ospite di massimizzare i benefici della vacanza e al proprietario di ottimizzare il reddito;
la creazione di un business plan relativo alle potenzialità dell'immobile all'interno del programma di ristrutturazione dello stesso e la creazione di un preciso piano operativo sugli interventi necessari e i risultati ottenibili è fondamentale per presentare al meglio sul mercato l'immobile.
La presentazione dell'immobile con renderizzazione virtuale o homestaging che faccia capire all'acquirente le potenzialità reali del business plan allegato è utile a metter in evidenza l'immobile.
La creazione di un tour virtuale dell'immobile o del progetto; la creazione di un sito dedicato oltre che l'inserimento sui portali immobiliari in modo professionale dell'immobile è altrettanto importante soprattutto se si mira a vendere a acquirenti stranieri che devono prima di muoversi valutare le potenzialità dell'immobile anche in remoto.
Tutto questo è quello che ti può offrire MyArching come tuo partner per dare il valore che si merita alla tua casa.
Abbiamo soluzioni che si adattano a diversi tipi di budget sia dal punto di vista dell'acquirente sia da quello di chi vuole vendere.
MyArching non è un agente immobiliare ma può diventare il partner professionale (architetti, geologi, geometri, ingegneri) con le competenze necessarie per valorizzare l'immobile e trovare i finanziatori per realizzare l'obiettivo.